勝利条件の設定と契約書
配信日: 2015-10-23上海でお部屋を借りる際に個人オーナーと契約した方が戸惑う最大の理由は、オーナーが契約書を履行しないという点です。まず、大部分の中国人オーナーに取っては契約書にどんな内容が書いてあろうと、自分の取って損か得かが全てであるという点、理解する必要があります。日本国内の場合、契約書に書いてあることは守られて当然であり、オーナーが個人であれ法人であれ自身の名声やプライドにかけて契約書を履行しようとすると思います。何より、入居者を「お客様」扱いし、物が壊れていてもグレーゾーンだとオーナーが修理してくれることでしょう。しかし上海ではオーナーの力が強く、「貸してやっている」との意識が強いです。自分の損になることは例え契約書に書いてあってもやりたくない、想定外のことが起こった場合も対応、補償はしたくない、という考え方です。ではこういったオーナーにどうやって対応していったらよいのでしょうか?中国人との交渉ではやはり、「どちらがどちらの言うことを聞かなければより損になるか?」という意見を争わせていくことが基本となります。たとえ契約書にどう書いてあってもです。シミュレーションしてみましょう。ある入居者の退去が決まり、オーナーに1か月前に通知したとします。オーナーは次の入居者探しのために現在の入居者にお部屋の見学を要請しますが、元入居者は契約書に書いていないし、賃料も払っている、また片づけたり、部屋でずっと見学に来るのを待っているのが嫌なので、見学を拒否します。結果、次の入居者がすぐに決まらず、オーナーは次の入居者が決まらなかったのは現入居者が非協力的であったと考えて、保証金を没収、或はオーナーがロスがあったと思う日数の賃料を相殺しようとします。契約書にはもちろんそんなことが許されると書いてありませんし、法律上も問題があります。でも保証金はオーナーの手元にあるので、こういったことが起こりうるわけです。さて、ここで入居者がオーナーを起訴したとしましょう。すると弁護士費用プラス訴訟費用、場合によっては出廷し、2,3回は法廷に行かなければなりません。その間精神的にもプレッシャーがかかるかもしれませんが、結果が出るのは数か月後です。途中、裁判官は示談しようとしますから、その場合は喧嘩両成敗で中間値を取ることが多いようです。つまり相殺した分の半分返金という感じでしょうか。最後まで裁判すると判決が出たら、状況にもよりますが、入居中の見学に同意しないからと保証金から賃料のロスを相殺するのは無効ということで、その分はオーナーに返金するように命令が下されるでしょう。しかしここで問題は我々はこんなことで時間と精神力を使ってよいのだろうか?という点です。オーナーにも慣れた人がいて、「まさか訴えることはないだろう」という感じなので、実際に弁護士を雇って電話するくらいでなければ、入居者があきらめるだろうと考えています。判決が出ても、精神的苦痛などは考慮されないので、あくまで本来自分が得られるはずだった権利が保証されるのみであり、オーナーに対してプラスで損害賠償請求できないのです。
大げさですが、オーナーとの付き合いや交渉で「何を以て勝利とするか?」を考えた場合、前述の例では「保証金の回収」を勝利条件と設定するなら、入居期間中にお部屋の見学に同意してオーナーに口実を与えないほうが良いのかもしれません。もちろん契約書はすべての基本であり、まずその内容でお話しするべきですが、相手が違約した場合の結果についても考えていかなければなりません。心配されて当初から契約書にオーナーのペナルティを厳しくしたいという方もいらっしゃると思いますが、そうすると厳しい条件の無いお客さんに貸したいというお話になりがちなので、これも状況次第です。オーナーとの関係を良好に保つことで、不必要なトラブルを回避することも可能です。これについてはまた別の機会に。
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